Η Fed ετοιμάζεται να αυξήσει τα επιτόκια το Μάρτιο και οι αγορές προετοιμάζονται για τις αλλαγές που η κίνηση αυτή θα επιφέρει στις αγορές.
Οι τιμές των ακινήτων έχουν καταγράψει αύξηση της τάξης του 27% από την αρχή της πανδημίας, σύμφωνα με τα δεδομένα της Fed.
Aν και, οι τιμές αυτές έχουν αρχίσει να καταγράφουν μείωση προετοιμαζόμενες για την αύξηση των επιτοκίων, αρκετοί αναλυτές, σύμφωνα με το Business Insider, φοβούνται επανάληψη του κραχ του 2008.
Σύμφωνα με πολλούς οικονομικούς δείκτες, όμως, η κατάσταση δεν είναι παρόμοια.
Πριν το σκάσιμο της «φούσκας» των sub-prime mortgages του 2008, οι τράπεζες είχαν τεράστια έκθεση σε κόκκινα δάνεια.
Βάσει των δεικτών Mortgage Credit Availability Index της Mortgage Bankers Association, τα δεδομένα δεν υποστηρίζουν τους φόβους για μια νέα, παρόμοια κατάρρευση.
Σύμφωνα με τα δεδομένα, η προσφορά στην αγορά ακινήτων είναι επίσης μειωμένη σε σχέση με αυτή της περιόδου πριν το 2008. Εάν η ζήτηση συνεχίσει να καταγράφει αύξηση, οι τιμές θα συνεχίσουν την ανοδική τους τροχιά.
Το ερώτημα των αναλυτών, όμως, έγκειται στο αν οι δείκτες αυτοί αποτελούν ένδειξη σταθερότητας στην αγορά ακινήτων αυτή καθεαυτή.
Σύμφωνα με τον Desmond Lachman του American Enterprise Institute και πρώην στέλεχος του ΔΝΤ, η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική.
Ο Lachman, ο οποίος κατέχει PhD στα οικονομικά από το Πανεπιστήμιο του Cambridge, υποστηρίζει πως η αύξηση των επιτοκίων θα παίξει σημαντικότερο από τον αναμενόμενο ρόλο.
«Τα επιτόκια είναι σημαντικότατα. Οι δείκτες μπορεί να επηρεάζονται από άλλους παράγοντες όπως ο πληθυσμός και το ποσοστό κατασκευής νέων ακινήτων αλλά εάν υπάρξει σημαντική αύξηση των επιτοκίων συνδυασμένη με μια σημαντική οικονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων θα ξεφύγουν εκτός ελέγχου», τόνισε, προσθέτοντας πως η πτώση των τιμών των ακινήτων ενδέχεται να οδηγήσει σε κρίση η οποία θα πιέσει περαιτέρω τόσο την αγορά όσο και τους καταναλωτές.
Όταν η Fed αυξάνει τα επιτόκια δανεισμού προς τις τράπεζες επηρεάζονται άμεσα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και των πιστωτικών καρτών. Μέσω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, οι καταναλωτές θα πρέπει να επαναπροσδιορίσουν τους ισολογισμούς τους και την καταναλωτική τους δύναμη αφού μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους θα χρησιμοποιείται για τη αποπληρωμή των επιτοκίων παρά των δανείων αυτών καθεαυτών. Το γεγονός αυτό προφανώς επηρεάζει τις τιμές των ακινήτων και τη γενικότερη οικονομική ανάπτυξη της κοινωνίας.
Με τον πληθωρισμό στις ΗΠΑ να βρίσκεται, πια, σε υψηλό 40ετίας στο 7,5%, η Fed αναγκάζεται να αυξήσει τα επιτόκια σε μια προσπάθεια χαλιναγώγησης των τιμών. Το πρόβλημα έγκειται στο πως θα το πετύχει χωρίς να προκαλέσει μια διευρυμένη οικονομική κρίση.
Σύμφωνα με τον Lachman, οι αγορές -τόσο οι χρηματιστηριακές όσο και των ακινήτων- βρίσκονται σε μια «φούσκα». Αν και ο ίδιος δε γνωρίζει πότε θα σκάσει, υποστηρίζει πως οι τιμές των ακινήτων ενδέχεται να αρχίσουν να ξεφεύγουν εκτός ελέγχου μέσα στο 2022.
Εκτός των επιτοκίων, άλλοι αναλυτές όπως η Ivy Zelman, πρώην αναλυτής της Credit Suisse και ιδρυτής της Zelman & Associates ανέφερε σε πρόσφατη συνέντευξή της πως βλέπει αρκετά «ανησυχητικά σημάδια» στην αγορά.
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, σύμφωνα με την ίδια, αρκετοί πλούσιοι Αμερικανοί αγόρασαν δεύτερη κατοικία και μετακόμισαν. Πολλά από τα πολλαπλά τους ακίνητα ενδέχεται, τώρα, να κατακλύσουν την αγορά. Σύμφωνα με τη Zelman, οι εταιρείες ακινήτων δεν έχουν συμπεριλάβει τα δεδομένα αυτά στους υπολογισμούς τους και συνεχίζουν με την άκρατη κατασκευή ακινήτων.
Παράλληλα, τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα και οι ελλείψεις σε πρώτες ύλες έχουν -μέχρι τώρα- περιορίσει την οικοδόμηση. Εάν τα προβλήματα αυτά επιλυθούν, τότε η άκρατη κατασκευή ακινήτων θα επεκταθεί περαιτέρω. Η αναλυτής τόνισε πως ο αριθμός των νεόδμητων οικοδομών βρίσκεται στο μεγαλύτερο επίπεδο από το 1974.
Για τη Zelman, αρκετοί επενδυτές ενδέχεται να ξεκινήσουν ένα sell-off των ακινήτων τους, έτσι ώστε να εκμεταλλευτούν την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς.
Σε όλα τα παραπάνω προστίθεται και ο πληθυσμός ο οποίος, σύμφωνα με τα δεδομένα της πρόσφατης απογραφής των ΗΠΑ, την τελευταία δεκαετία κατέγραψε τη μικρότερη αύξηση των περασμένων 80 ετών.
Η Zelman υποστήριξε πως οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται μέσα στο 2022 αλλά η αναλυτής αναμένει -απότομη- διόρθωση στο μέλλον.
Οι Lachman και Zelman ενδέχεται να κάνουν λάθος, αλλά το μόνο σίγουρο είναι πως η αγορά ακινήτων και το σκάσιμο της φούσκας της ενδέχεται να αποτελέσει το «καναρίνι στο ορυχείο» που θα προειδοποιήσει για την επέλαση ενός νέου οικονομικού κραχ.
Διαβάστε ακόμα:
Βορίδης: Θέτει σε εφαρμογή το σύστημα πολυετούς προγραμματισμού προσλήψεων