Πάνω από 1 στους 2 αγοραστές πολυτελών κατοικιών προέρχονται από αγορές εκτός Ε.Ε., με το τοπ 3 να αποτελείται από Βρετανούς, Αμερικανούς και Ελβετούς και το προφίλ τους κάθε άλλο παρά να παραπέμπει σε κερδοσκοπικό.
Τα στοιχεία παραθέτει η Greece Sotheby’s International Realty, σε συνέχεια και του θορύβου που προκλήθηκε στην ελληνική κτηματαγορά από την προοπτική της αύξησης του φόρου μεταβίβασης κατοικιών από 3% σε 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες θεωρώντας ότι ειδικά το συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς, το οποίο μάλιστα δεν «ανταγωνίζεται» το εγχώριο κοινό, θα είναι και το πρώτο που θα υποστεί σημαντικό πλήγμα.
Με τις συνθήκες όπως διαμορφώνονται τη δεδομένη συγκυρία, η θέση των ανθρώπων της αγοράς δεν είναι ότι η διεθνής ζήτηση δεν επηρεάζει καθόλου το εγχώριο real estate, αλλά ότι η επίδρασή της είναι έντονα διαφοροποιημένη ανά περιοχή, κατηγορία και αξία ακινήτου.
Με αυτή τη λογική, αποτελεσματικότερη θεωρείται μια πιο στοχευμένη παρέμβαση, εκεί όπου η ξένη ζήτηση πράγματι ανταγωνίζεται την προσιτή κατοικία, σε συνδυασμό και με μέτρα που αυξάνουν την προσφορά. Οι επαγγελματίες του κλάδου προσβλέπουν σε περαιτέρω βελτιώσεις σε συνέχεια και της εξειδίκευσης την περασμένη Δευτέρα από την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που ήδη ανακοίνωσε στενότερη περίμετρο του μέτρου.
Η πολυτελής κατοικία
Στα λεγόμενα ακριβά ακίνητα, σε επίπεδα π.χ. άνω του 1 εκατομμυρίου ευρώ «το μέτρο έχει μηδενική σχέση με κοινωνική πολιτική: ο Έλληνας που αναζητά κατοικία έχει άλλον προϋπολογισμό, άλλη γεωγραφία και άλλον ανταγωνιστή», αναφέρει ο κ. Σάββας Σαβαϊδης, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Greece Sotheby’s International Realty.
«Τα δικά μας στοιχεία, από συναλλαγές 600 εκατ. ευρώ από το 2020, περιγράφουν κάτι διαφορετικό από την εικόνα του κερδοσκόπου. Το 55% της αξίας προέρχεται από αγοραστές με υπηκοότητα εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4%, οι Ισραηλινοί το 3%. Τουρκία και Κίνα, που αναφέρθηκαν ονομαστικά από το βήμα της ΔΕΘ, αντιστοιχούν σε 0,5% και 0,3%. Οι αγορές με κίνητρο τη Golden Visa είναι το 3,7% της αξίας».
Ο αγοραστής αυτός έχει πρόσωπο: οικογενειάρχης, διάμεση ηλικία 53 ετών, προϋπολογισμός γύρω στα 2,5 εκατ. ευρώ, αναζήτηση αρχιτεκτονικής καθαρότητας και ενσωμάτωσης στο τοπίο.
«Αναπαλαιώνει, προσλαμβάνει Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, ζει τρεις έως πέντε μήνες τον χρόνο εδώ, πληρώνει ΕΝΦΙΑ και ΦΠΑ σε κάθε εργασία. Το 2025 οι αγορές που συνδέονται με το ελληνικό non-dom ήταν το 29% της αξίας των συναλλαγών μας, με τους Βρετανούς πάνω από τους μισούς μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος. Ο άνθρωπος αυτός καταβάλλει 100.000 ευρώ κατ’ αποκοπή φόρο κάθε χρόνο, για δεκαπέντε χρόνια».
Η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα, που στηρίζεται από αλλοδαπούς αγοραστές, κυρίως Αμερικανούς, Βρετανούς και Ελβετούς, είναι μικρή σε απόλυτα μεγέθη, ακριβώς λόγω του περιορισμένου αποθέματος.
Η εταιρεία επιχειρεί να διαλύσει και έναν μύθο: ότι η εξοχική κατοικία είναι μια ρευστή, εύκολη αγορά όπου οι ξένοι «αρπάζουν» τα ακίνητα.
«Τα δικά μας στοιχεία από τις ολοκληρωμένες πωλήσεις μιας δεκαετίας δείχνουν διάμεσο χρόνο 238 ημερών στην αγορά, σχεδόν οκτώ μήνες, για να βρεθεί αγοραστής, και άλλους έξι κατά μέσο όρο από την επιστολή προθέσεων έως το συμβόλαιο. Ένα πολυτελές εξοχικό στην Ελλάδα είναι επένδυση δωδεκάμηνης ρευστοποίησης».
Η εμπορευσιμότητα είναι χαμηλή ακριβώς επειδή η αγορά είναι μικρή: λίγοι αγοραστές, εποχικότητα, μοναδικά ακίνητα. Αφαιρώντας από μια τόσο λεπτή αγορά τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών της, το 15% θα μειώσει τις συναλλαγές και τη ρευστότητα. Οι τιμές σε τέτοιες αγορές μένουν ψηλά και τα ακίνητα απλώς μένουν απούλητα.
Το ίδιο μέτρο αποθαρρύνει και τις μικτές αναπτύξεις, τον συνδυασμό ξενοδοχείου, επώνυμων κατοικιών και υποδομών που αποτελεί το πιο εξωστρεφές προϊόν της ελληνικής κτηματαγοράς, στο οποίο μάλιστα έχουν στραφεί ουκ ολίγα ακριβά projects του εγχώριου real estate.
Πλήττει τις υφιστάμενες – όπως τονίζει η εταιρεία – από το μεγάλο έργο της ανάπλασης του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού έως τα projects της Πελοποννήσου: την Costa Navarino, όπου το οικιστικό σκέλος χρηματοδοτεί και τις υποδομές και προϋποθέτει διεθνή αγοραστή, αλλά και τον σχεδιασμό όσων νέων επενδύσεων βρίσκονται στα σκαριά στην Πελοπόννησο, την Κρήτη κ.ο.κ.
«Στην ουσία υπονομεύει όσα πέτυχαν το ελληνικό επιχειρείν και η ίδια η κυβέρνηση τα τελευταία επτά χρόνια», σχολιάζει ο κ. Σαβαϊδης, προσθέτοντας παράλληλα ότι πλήττεται και η ανταγωνιστικότητα της χώρας απέναντι στην Ιταλία και την Ισπανία, χώρες με μεγάλες αγορές real estate. Και οι δύο φορολογούν κάθε αγοραστή με τον ίδιο συντελεστή, ανεξαρτήτως διαβατηρίου· η Ισπανία δοκίμασε τη διάκριση στα λόγια και την εγκατέλειψε.
«Ο διεθνής αγοραστής συγκρίνει τις τρεις χώρες στο ίδιο τραπέζι. Εμείς, με ένα οριζόντιο μέτρο, θα κάνουμε τη μικρή μας αγορά ακόμη μικρότερη».
Τα νούμερα
Οι άνθρωποι της αγοράς παραθέτουν και τα νούμερα των τελευταίων ετών, δείχνοντας ουσιαστικά και το μέγεθος της συρρίκνωσης του διαθέσιμου αποθέματος των κατοικιών αλλά και την αύξηση του κόστους, δύο από τα μεγάλα «αγκάθια» για το στεγαστικό ζήτημα.
Από την πλευρά της παραγωγής, το 2006 η χώρα αδειοδοτούσε πάνω από 20 εκατ. τετραγωνικά τον χρόνο· σήμερα κάτω από 7, και το 2014 μόλις 2,6.
«Δεκαπέντε χρόνια με παραγωγή μεταξύ 1/10 και 1/3 του προηγούμενου κύκλου αφήνουν κενό της τάξης των 200–400.000 κατοικιών», σχολιάζεται από τη Greece Sotheby’s International Realty.
Ως προς το κόστος, από το 2020 έως το 2025 το κόστος κατασκευής αυξήθηκε κατά 27,5%, με βάση τα στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ, με την άνοδο των υλικών να αντιστοιχεί σε +35,5% και στα εργατικά +16,5%.
Το κόστος ανέγερσης στην Αττική κινείται στα 1.600–2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, και με το οικόπεδο το νεόδμητο διαμέρισμα έχει σημείο ισορροπίας γύρω στα 3.000 ευρώ. Στη Μύκονο και την Πάρο η κατασκευή και μόνο ξεκινά από τα 4.000 ευρώ.
Τι θα έκανε, λοιπόν, πραγματικά τη διαφορά;
«Το στεγαστικό λύνεται με μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς όπως ταχύτερη αδειοδότηση, μόνιμη αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα, οργανωμένη εισροή εργατικού δυναμικού στην οικοδομή. Αν χρειάζεται μοχλός για τη ζήτηση, πρέπει να συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου και με το επίπεδο τιμής όπου το πρόβλημα υπάρχει: ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις κορεσμένες περιοχές, τέλος κενής κατοικίας, εξαίρεση της κύριας κατοικίας όσων γίνονται φορολογικοί κάτοικοι. Το διαβατήριο του αγοραστή είναι λάθος κριτήριο. Η Ελλάδα κέρδισε τη δεκαετία ανοίγοντας τις πόρτες της. Ένα μέτρο που φορολογεί τον πρεσβευτή για να επιπλήξει τον κερδοσκόπο θα πετύχει το ένα και θα αστοχήσει στο άλλο. Πριν γίνει νόμος, αξίζει μια δεύτερη ανάγνωση των αριθμών», δηλώνει ο κ. Σαβαϊδης.
Διαβάστε ακόμη
Οι νέες «συμμαχίες» του λιανεμπορίου: Γιατί οι αλυσίδες στέλνουν πελάτες η μία στην άλλη (pics)
Τα πιάτα των εστιατορίων που είναι πιο νόστιμα και από το φαγητό
Παιδικός κουμπαράς με τραπεζική «ένεση» – Τα κίνητρα για μεγαλύτερη απόδοση
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.